Tin bất động sản
Đói vốn, nhà đất xoay xở
Nhịp cầu Đầu tư - 25 Tháng Sáu 2019        -

Gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng, trong khi lãi suất tăng mạnh từ đầu năm đến nay, các doanh nghiệp bất động sản đã nỗ lực sáng tạo ra các chiêu huy động vốn mới. Tất nhiên, đằng sau đó có thể đi kèm một số rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân nếu quá ham vào lãi suất hấp dẫn mà sản phẩm tài chính này mang lại.

Mới đây, một thương hiệu phát triển nhà ở tại TP.HCM bất ngờ giới thiệu đến người mua nhà sản phẩm trái phiếu kèm theo quyền mua căn hộ trong tương lai. Theo đó, ngoài được hưởng mức lãi suất hằng năm 8%, thanh toán 6 tháng/lần trong 2 năm, thì trái chủ sẽ có quyền được mua căn hộ theo giá được xác định trước. Dòng tiền thu được từ đợt phát hành trái phiếu sẽ được chủ đầu tư rót vào một dự án cao cấp tại Thủ Thiêm (quận 2).

Có thể thấy tương tự như hợp đồng quyền chọn mua (call option) trên thị trường chứng khoán, việc sở hữu trái phiếu dạng này đặt người mua vào vị trí có thể gia tăng tỉ suất sinh lợi nếu giá căn hộ lúc bàn giao vượt qua mức giá được thỏa thuận trước trong hợp đồng mua trái phiếu. Ngược lại, nếu thị trường diễn biến tiêu cực, họ cũng có cơ hội nhận lãi suất 8%/năm, đồng thời, không cần thực hiện cam kết mua nhà.

Thực tế, viễn cảnh sinh lợi là khả quan nếu nhìn vào xu thế của thị trường. Theo ghi nhận của Công ty Savills, năm 2018, giá bán trung bình ở TP.HCM là 1.600 USD/m2 (hơn 37 triệu đồng/m2), tăng trung bình 10%/năm trong 5 năm qua do giá tăng trên tất cả các phân khúc. Hạng A ghi nhận mức tăng giá cao nhất nhờ nguồn cung mới đạt những tiêu chuẩn dự án cao hơn; hạng B và C cũng ghi nhận mức tăng giá nhưng với tốc độ chậm hơn. Từ đầu năm đến nay, tuy thanh khoản sụt giảm đáng kể nhưng mặt bằng giá vẫn tiếp tục leo thang, đặc biệt tại khu Đông và khu Nam.

Các chủ đầu tư cũng hưởng lợi khi chi phí vay chỉ 8% - mức thấp hơn nhiều so với lãi suất vay ngân hàng hiện vào khoảng 10,5-11%. Trong bối cảnh kênh tín dụng ngày càng bị siết chặt theo chính sách kiểm soát của Ngân hàng Nhà nước, trái phiếu kèm theo quyền mua nhà có thể trở thành một kênh huy động vốn hứa hẹn cho các doanh nghiệp địa ốc khai thác trong thời gian tới.

Tất nhiên, người mua trái phiếu từ các chủ đầu tư không phải không có rủi ro. Chính sách đảm bảo lợi nhuận phải trả hằng năm, tiến độ dự án, chất lượng pháp lý, uy tín của chủ đầu tư cũng như mức độ cam kết thực hiện quyền được mua căn hộ mà không trả thêm phí là những yếu tố quan trọng cần xem xét kỹ trước khi đặt mua các lô trái phiếu hàng tỉ đồng. “Để phát hành trái phiếu thành công, doanh nghiệp bất động sản phải bảo đảm sử dụng đúng mục đích nguồn vốn huy động từ trái phiếu, thực hiện hiệu quả phương án sản xuất, kinh doanh và dự án đầu tư để bảo đảm lợi ích của doanh nghiệp và nhà đầu tư trái phiếu”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định.

Số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, hiện cả nước có trên 10.000 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản (bao gồm cả chủ đầu tư và các sàn giao dịch). Hầu hết các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng vốn vay đều đang lấy từ nguồn tín dụng Nhà nước thông qua các ngân hàng. Trong thời gian qua, một số quỹ đầu tư tín dụng bất động sản đã đi vào hoạt động như Quỹ tín thác bất động sản (REIT), Quỹ TechReit của Techcombank (vốn điều lệ khoảng 50 tỉ đồng); và một số quỹ đầu tư bất động sản của nước ngoài nhưng phần lớn có nguồn tín dụng không lớn, chưa trở thành kênh cung cấp vốn chủ lực cho thị trường bất động sản.

Ngoài kênh phát hành trái phiếu, gần đây thị trường xuất hiện thêm một mô hình huy động vốn khá hiệu quả là chủ đầu tư thành lập các quỹ đầu tư tư nhân (private equity) ở nước ngoài. Điển hình như mô hình gây quỹ của Công ty Bất động sản EZ Land.

Theo chia sẻ của lãnh đạo EZ Land, để hút vốn cho một dự án phát triển tại Việt Nam, Công ty nhận được sự hỗ trợ từ các quỹ đầu tư tư nhân đứng sau lưng. Chúng được thành lập tại các thị trường nước ngoài như Luxembourg và các quốc gia khác.

 
 
 
Tin nổi bật
 
 
 
Các chỉ số CK thế giới
Thị trường Chỉ số Thay đổi

Xem thêm
 
 
 

Hội sở

Địa chỉ: Số 72 Trần Hưng Đạo, Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội
Điện thoại: (84-24) 3928 8080  -   Fax: (84-24) 3928 9888
Email: info-bvsc@baoviet.com.vn

Chi nhánh Hồ Chí Minh

Địa chỉ: Lầu 8, Tòa nhà Tập đoàn Bảo Việt, 233 Đồng Khởi, Quận 1, Tp.HCM
Điện thoại: (84-28) 3914 6888  -   Fax: (84-28) 3914 7999
Email: info.hcm@baoviet.com.vn